financieren

Er zijn veel verschillende hypotheken en ze hebben allemaal bepaalde voor- en nadelen. Ze hebben één kenmerk en dat is de reden dat de leningen hypotheek heten. De naam hypotheek is eigenlijk niet juist: het is een hypothecaire financiering of te wel een lening waarbij de zekerheid voor die lening tenminste bestaat uit “het recht van hypotheek”. Dat betekent kort gezegd dat de verstrekker van de lening (de bank) je huis mag verkopen als je je niet aan de afspraken houdt. Dat gaat niet zomaar, er zijn wel wat stappen die daarvoor moeten worden doorlopen. Maar het recht is zo sterk dat als je andere schuldeisers zou hebben (bijvoorbeeld de belastingdienst) die niet aan de woning kunnen komen ook al is dat je grootste bezit.

Nog een spraakverwarring: de hypotheekgever is dus eigenlijk diegene die de lening gebruikt (de klant) want die “geeft het recht van hypotheek” aan de bank. Terwijl iedereen de bank juist hypotheekverstrekker (van de lening) noemt. We gebruiken nu de gangbare termen voor het gemak.

Elke hypotheek bestaat uit een of meer verschillende van de volgende onderdelen:
- lening
- aflossing
- spaarpot (of belegging)
- verzekering
We laten alle onderdelen even kort de revue passeren:

Lening

Een logisch onderdeel want om de lening was het begonnen! Deze lening kan op een paar manieren variëren, de belangrijkste eigenschappen zijn:
- de looptijd, dus na hoelang moet hij helemaal zijn terugbetaald. Bijv. 5 jaar tot oneindig (cq bij overlijden) en is in de regel 30 jaar.
- het rentepercentage
- de looptijd van de rente (rentevastperiode, bijvoorbeeld 1, 3 of 12 maanden en alles tot 30 jaar)
- het onderpand, in principe de woning/het gebouw maar eventueel ook vermogen

Aflossing
De meeste woninghypotheken zijn standaarproducten waar een bepaald aflosstramien is gekozen of waar naast de lening een spaarpot is gezet die uiteindelijk voor aflossing moet zorgen. De redenen voor aflossen zijn divers, enkele veel voorkomende zijn:
- de bank eist het, bijvoorbeeld om een voorspelbare teruggang in inkomen te kunnen opvangen, deze teruggang kan bijvoorbeeld pensionering zijn of minder gaan werken (bijvoorbeeld door een kinderwens). Dit is vooral je eigen belang want het zorgt voor betaalbaarheid op lange termijn..
- het kan ook gaan om het snel terugbrengen van de top van de financiering, zodat het onderpand zeker de schuld opbrengt (vooral belang van de bank).
- je wilt uiteindelijk misschien geen schuld hebben (of dat slim is hangt af van veel factoren)

Nu is er in Nederland nog een goede reden voor het niet aflossen van schuld: de hypotheekrenteaftrek! Wat je er ook van vindt, te hoog, te kort of een terechte belastingvermindering,  niemand die dit voordeel kan opvoeren laat het. En zolang het bestaat kun je er maar beter gebruik van maken want het scheelt erg veel geld. Doordat de hypotheekrente aftrekbaar is moet je wel even kijken of aflossen wel verstandig is. Daar zijn twee goede redenen om het te laten:
- de renteaftrek: een euro aflossen levert  je een bijvoorbeeld op van bijv. de helft van 5% = 2,5%, indien je deze euro spaart brengt ie misschien ook wel 5% op. Je netto voordeel is dan 2,5% (indien je veel spaargeld hebt en je in box 3 spaart kan er evt VRH betaald moeten worden maar het voordeel blijft.
- in het voorbeeld is er nog een tweede voordeel: de beschikbaarheid van geld. Een beetje vage term maar er is een duidelijk voordeel. Stel voor dat je een hypotheek hebt van oorspronkelijk 4 ton en je hebt een ton afgelost. Met je inkomen is de hypotheek van 3 ton prima te betalen. Maar wat als je inkomen wegvalt? Of je dat nu overkomt of dat je er bewust voor kiest, je kunt in de problemen komen. Als je nu niet had afgelost en de 100.000 EU op de bank had staan heb je weliswaar een hogere last maar je beschikt over een riante buffer om de magere periode op te vangen.
Tenslotte: aflossen kan altijd nog dus sparen zorgt voor een buffer en fiscaal voordeel!

Sparen
Laten we voor het gemak even afspreken dat sparen een ruim begrip is. Of je je geld nu op een bank zet, er obligaties van koopt of een al dan niet risicovolle belegging mee doet; het is allemaal sparen. En het vullen van die spaarpot kan dan ook op verschillende manieren:
- sparen op de bank, dus tegen een vaste of variabele rente, over het algemeen zonder kosten
- sparen binnen een verzekering, ook de rente is vast of variabel en in principe is er een dekking tegen en of ander onheil anders is het geen verzekering (meestal overlijden, dus de verzekering zorgt dat je (nabestaanden) na overlijden een som geld krijgen).
- beide varianten komen ook voor met een belegging, dit kan zijn in aandelen of obligaties rechtstreeks maar vaak om redenen van spreiding (=risico verlagen) in fondsen of funds of funds. In dat laatste geval is er een fonds gemaakt waarin verschillende fondsen zijn gedaan.
- Deze varianten zijn er ook nog in twee smaken: in box 1 of in box 3 en de keuze daartussen wordt meestal snel gemaakt maar mag best wel wat meer aandacht hebben.
- Box 1: in deze box wordt geen vermogen belast en dat scheelt dus 1,2% vermogensrendement-heffing. Maar geen voordeel zonder nadeel: je mag er dan ook niet aankomen! Alleen voor aflossing van de hypotheek. En in geval van nood dus niet, en als je het toch lukt rekent de fiscus met je af.
- Box 3: in deze box valt alle spaargeld en andere vermogensbestanddelen die vrij zijn te gebruiken: wel een tweede huis, maar bijvoorbeeld geen schilderij. Het voordeel van besteedbaarheid kost wel 1,2% over je bezit (behalve over de eerste 20.000EU).

Verzekering
Omdat de bank altijd risico loopt dat (een deel van) het geld niet terug komt en dat zal afdekken én omdat jezelf ook niet in de ellende wilt belanden (in die volgorde!) zal de bank vaak een verzekering eisen. Dat kan een echte verzekering zijn (uitkering bij overlijden) maar ook een spaarpot die je hebt en die door de bank wordt verpand. In de uitvoering van een echte verzekering zal meestal worden gekozen om het doel van de spaarpot af te dekken in geval van overlijden. Als je doel niet zelf haalt wordt het in ieder geval uitgekeerd. Je nabestaanden zitten dan nog met een eventuele restschuld (en inkomensverlies).


Standaard oplossingen
Om het leven van banken makkelijker te maken en de kosten van beoordeling en afhandeling te drukken worden er meestal voorgekookte oplossingen verkocht. Enkele bekende voorbeelden zijn:
- aflossingsvrij: in weerwil van alle redenen hiervoor zijn er ook leningen die geen andere component kennen en puur een lening zijn zonder verplichtingen. Meestal voor een deel van de woningwaarde (bijvoorbeeld maximaal de helft) en alleen indien duidelijk is dat betaalbaarheid geen probleem is OF in combinatie met een van de hierin te noemen vormen
- spaarhypotheek: een lening met een spaarverzekering en daarin een overlijdensrisicodekking allemaal met dezelfde hoogte. Dus je leent 100.000 en spaart in 30 jaar dat bedrag en dat wordt ook uitgekeerd bij overlijden. Doordat de hypotheekrente wat hoger is krijg je ook een hoger bedrag aan spaarrente dan zomaar bij de bank. Risicoloos maar duur en infelxibel.
- effecthypotheek: Een spaarpot waarin belegd wordt en een lening die soms hoger is en soms gelijk
- beleggingshypotheek: een effecthypotheek waar in een verzekering wordt gespaard en er dus ook wordt verzekerd.