Hoeveel hypotheek kan ik krijgen? Het is dé vraag waarmee de meeste huizenkopers beginnen. Of je nu starter bent, wilt doorstromen of je hypotheek wilt oversluiten — je wilt weten waar je aan toe bent. In dit artikel leggen we uit hoe je je maximale hypotheek berekent in 2026, welke factoren meespelen en waarom een online rekentool maar een deel van het verhaal vertelt.
hoe wordt je maximale hypotheek berekend?
Je maximale hypotheek hangt af van twee hoofdfactoren: je inkomen en je lasten. De overheid stelt jaarlijks normen vast (de zogenaamde NIBUD-normen) die bepalen hoeveel procent van je inkomen je maximaal aan hypotheeklasten mag besteden.
De berekening houdt rekening met:
- je bruto-inkomen (vast salaris, vakantiegeld, dertiende maand)
- eventueel inkomen van je partner
- bestaande financiële verplichtingen (leningen, alimentatie, studieschuld)
- de actuele hypotheekrente
- je leeftijd en de looptijd van de hypotheek
Daarnaast kijkt de geldverstrekker naar de waarde van de woning (de taxatiewaarde) en of je gebruik maakt van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
wat verandert er in 2026?
Elk jaar worden de leennormen aangepast. In 2026 zijn er een paar belangrijke wijzigingen:
- inkomensnormen zijn licht verruimd — door stijgende lonen kun je iets meer lenen dan in 2025
- energielabel telt mee — bij een energiezuinige woning (label A of beter) kun je meer lenen, omdat je lagere energielasten hebt
- studieschuld weging aangepast — de factor waarmee je studieschuld meetelt in de berekening is opnieuw bekeken
- tweeverdienersregeling — het tweede inkomen telt zwaarder mee dan voorheen, wat gunstig is voor stellen
welke factoren bepalen hoeveel je kunt lenen?
je inkomen
Je bruto-inkomen is de belangrijkste factor. Bij een vast dienstverband is dit relatief eenvoudig. Bij een flexibel of wisselend inkomen (zzp, tijdelijk contract, uitzendwerk) wordt het complexer — elke bank hanteert andere regels.
je partner
Met twee inkomens kun je aanzienlijk meer lenen. Sinds de verruiming van de tweeverdienersregeling telt het tweede inkomen zwaarder mee. Het maakt niet uit of je getrouwd bent, een samenlevingscontract hebt of een geregistreerd partnerschap.
je schulden
Bestaande schulden verlagen je maximale hypotheek. Dit geldt voor persoonlijke leningen, doorlopend krediet, een creditcardlimiet en je studieschuld. Zelfs als je niet meer aflost op je studieschuld, telt het openstaande bedrag mee — maar niet voor het volle pond.
de hypotheekrente
Hoe lager de rente, hoe meer je kunt lenen. De rente bepaalt namelijk je maandlasten, en die moeten binnen de NIBUD-normen blijven. Bij een rentevaste periode van 10 of 20 jaar wordt gerekend met de actuele rente van die periode.
het energielabel
Een woning met een goed energielabel (A of hoger) geeft je extra leenruimte. De redenering: je hebt lagere energiekosten, dus kun je meer besteden aan je hypotheek. Bij het verduurzamen van je woning kun je bovendien extra lenen voor de verbouwing.
online rekentool versus persoonlijk advies
Er zijn tientallen online tools waarmee je je maximale hypotheek kunt berekenen. Ze geven een globale indicatie, maar ze houden geen rekening met:
- je specifieke arbeidscontract of ondernemersinkomen
- de regels van individuele geldverstrekkers (die sterk kunnen verschillen)
- je toekomstplannen (kinderen, parttime werken, pensioen)
- fiscale voordelen en aftrekposten
- de combinatie met bestaande verzekeringen en vermogen
Een onafhankelijk hypotheekadviseur vergelijkt de acceptatieregels van 30+ geldverstrekkers en vindt de aanbieder die het beste bij jouw situatie past. Het verschil kan tienduizenden euro’s zijn.
maximale hypotheek voor starters
Als starter heb je een paar voordelen. Je betaalt geen overdrachtsbelasting als de woning onder € 510.000 valt (startersvrijstelling 2026). Bovendien kun je met NHG een lagere rente krijgen.
Maar er zijn ook uitdagingen. Je hebt vaak nog een studieschuld, je inkomen is nog niet op zijn hoogst en je hebt nog geen overwaarde van een vorige woning. Lees meer in ons artikel over je eerste huis kopen.
maximale hypotheek voor doorstromers
Als doorstromer heb je overwaarde in je huidige woning. Die kun je als eigen geld inzetten, waardoor je minder hoeft te lenen — of juist een duurdere woning kunt kopen. De berekening is complexer omdat je te maken hebt met twee transacties tegelijk: verkopen en kopen.
Belangrijke vragen voor doorstromers:
- hoeveel overwaarde heb je werkelijk (na aflossing hypotheek + verkoopkosten)?
- heb je een overbruggingskrediet nodig?
- is het gunstiger om je huidige hypotheek mee te nemen of een nieuwe af te sluiten?
maximale hypotheek als zzp’er
Als zelfstandig ondernemer wordt je hypotheek anders berekend dan bij een werknemer. Banken kijken naar je gemiddelde winst over de afgelopen drie jaar. Maar de acceptatiecriteria verschillen enorm per aanbieder — bij de ene bank kun je 30% meer lenen dan bij de andere.
Een onafhankelijk adviseur kent de regels van alle verstrekkers en weet welke bank het soepelst is voor jouw type onderneming. Lees meer in ons artikel hypotheek als zzp’er.
tips om je maximale hypotheek te verhogen
- los bestaande schulden af — elke euro minder schuld verhoogt je leenruimte
- vraag een loonsverhoging aan — of wacht tot een vast contract, als dat op korte termijn haalbaar is
- kies een energiezuinige woning — of plan verduurzaming mee in je hypotheek
- koop samen — twee inkomens tellen zwaar mee dankzij de tweeverdienersregeling
- overweeg NHG — lagere rente bij woningen tot de NHG-grens
- vergelijk geldverstrekkers — de maximale hypotheek verschilt per aanbieder
waarom een onafhankelijk adviseur het verschil maakt
Bij buro philip van den hurk vergelijken we meer dan 30 geldverstrekkers en kijken we naar je volledige financiële plaatje. We berekenen niet alleen je maximale hypotheek, maar adviseren ook over wat verstandig is — want het maximale is niet altijd het beste.
We kijken naar je toekomst: wil je straks parttime werken? Kinderen krijgen? Eerder stoppen met werken? Al die factoren spelen mee in ons advies. Meer weten over onze aanpak? Bekijk onze pagina over hypotheekadvies.
veelgestelde vragen
hoeveel hypotheek kan ik krijgen in 2026?
Dat hangt af van je inkomen, schulden, de hypotheekrente en het energielabel van de woning. Een onafhankelijk adviseur kan dit nauwkeurig berekenen op basis van je persoonlijke situatie.
telt mijn studieschuld mee voor mijn hypotheek?
Ja, je studieschuld verlaagt je maximale hypotheek. De weging verschilt per type studie en per geldverstrekker. Een adviseur kan berekenen welke bank het gunstigst is.
kan ik meer lenen als mijn huis een goed energielabel heeft?
Ja, bij een energiezuinige woning (label A of beter) kun je meer lenen. Je kunt ook extra lenen voor verduurzamingsmaatregelen.
wat is het verschil tussen een online rekentool en persoonlijk advies?
Een online tool geeft een globale indicatie. Een adviseur vergelijkt de regels van 30+ geldverstrekkers en houdt rekening met je specifieke situatie, toekomstplannen en fiscale voordelen.
is de maximale hypotheek ook het bedrag dat ik moet lenen?
Niet per se. Het maximale bedrag is wat je kúnt lenen, maar een goed adviseur kijkt ook naar wat verstandig is. Je moet comfortabel kunnen leven met je maandlasten, ook als er iets verandert.
hulp nodig? wij denken graag mee
Wil je persoonlijk advies over jouw situatie? Plan een vrijblijvend kennismakingsgesprek en ontdek wat onafhankelijk advies voor je kan betekenen.
👉 maak een afspraak | meer over het gratis gesprek | neem contact op