wat is overwaarde?
Overwaarde is het verschil tussen de marktwaarde van je huis en de openstaande hypotheekschuld. Heb je een huis met een marktwaarde van € 400.000 en een hypotheekschuld van € 250.000? Dan heb je € 150.000 aan overwaarde.
Door stijgende huizenprijzen en aflossing groeit de overwaarde van veel huiseigenaren gestaag. Dat roept de vraag op: kun je die overwaarde opnemen en waarvoor gebruiken?
hoe kun je overwaarde opnemen?
Er zijn meerdere manieren om overwaarde vrij te maken:
Hypotheek verhogen: je verhoogt je bestaande hypotheek of sluit een tweede hypotheek af. Het extra bedrag ontvang je als contant geld. Dit is de meest gebruikte methode. Je krijgt te maken met hogere maandlasten en mogelijk een nieuwe hypotheekrente.
Hypotheek oversluiten: je sluit een nieuwe, hogere hypotheek af bij dezelfde of een andere geldverstrekker. Dit kan handig zijn als je ook wilt profiteren van een lagere rente. Lees meer over hypotheek oversluiten.
Opeethypotheek (verzilverhypotheek): speciaal voor gepensioneerden. Je ontvangt periodiek een bedrag uit je overwaarde, dat wordt bijgeschreven op je hypotheek. Je lost niet af — de schuld groeit. Bij verkoop van het huis wordt de hypotheek afgelost.
Huis verkopen en goedkoper terugkopen: je verkoopt je huis, koopt een goedkopere woning en houdt het verschil over. Een ingrijpende stap, maar het maakt de overwaarde volledig liquide.
waarvoor kun je overwaarde gebruiken?
Verbouwing of verduurzaming: je huis verbouwen of verduurzamen verhoogt het woongenot én vaak de woningwaarde. Verduurzaming (isolatie, warmtepomp, zonnepanelen) verlaagt bovendien je energiekosten. De hypotheekrente op dit deel is aftrekbaar als de verbouwing de woning verbetert.
Studiefinanciering kinderen: de studie van je kinderen financieren met overwaarde kan voordeliger zijn dan een studielening — zeker als je hypotheekrente laag is.
Aanvulling op pensioen: voor gepensioneerden kan de opeethypotheek een manier zijn om het pensioengat te dichten en het inkomen aan te vullen.
Beleggen: sommige mensen nemen overwaarde op om te beleggen. Dit is risicovol — je leent tegen je huis om te beleggen. Als de beleggingen dalen, heb je een hogere schuld én minder vermogen.
Schenking aan kinderen: overwaarde opnemen om te schenken aan kinderen voor hun eerste woning is populair. Let op de schenkbelasting en de voorwaarden.
voorwaarden voor het opnemen van overwaarde
Niet iedereen kan zomaar overwaarde opnemen. Geldverstrekkers stellen voorwaarden:
Loan-to-value (LTV): de meeste banken financieren maximaal 100% van de woningwaarde. Je kunt dus alleen overwaarde opnemen als je hypotheek lager is dan de woningwaarde.
Inkomen: je moet de hogere maandlasten kunnen dragen. De bank toetst je inkomen opnieuw. Als zzp’er gelden aanvullende eisen — lees onze pagina over hypotheek als zzp’er.
Leeftijd: bij sommige geldverstrekkers geldt een maximale leeftijd. Hoe ouder je bent, hoe minder je mag lenen.
Besteding: voor hypotheekrenteaftrek moet het geld besteed worden aan de eigen woning. Neem je overwaarde op voor andere doeleinden, dan is de rente op dat deel niet aftrekbaar.
kosten van overwaarde opnemen
Het opnemen van overwaarde is niet gratis. Houd rekening met:
Hypotheekrente: je betaalt rente over het extra geleende bedrag. Dit is de grootste kostenpost en loopt over de gehele looptijd.
Notariskosten: voor een nieuwe hypotheekakte betaal je circa € 500-€ 1.000 aan notariskosten.
Taxatiekosten: de bank wil een recente taxatie. Kosten: circa € 400-€ 700.
Advieskosten: hypotheekadvies kost gemiddeld € 2.000-€ 3.500, afhankelijk van de complexiteit.
Eventuele boeterente: als je je huidige hypotheek openbreekt, kan de bank een boeterente in rekening brengen.
hypotheekrenteaftrek bij overwaarde
Een belangrijk aandachtspunt: de hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor het deel van de hypotheek dat is besteed aan de eigen woning (aankoop, verbetering, onderhoud). Neem je overwaarde op voor een auto, vakantie of beleggingen, dan is de rente op dat deel niet aftrekbaar.
Dit maakt het fiscaal voordeliger om overwaarde te gebruiken voor woningverbetering (verbouwing, verduurzaming) dan voor andere doeleinden. Een financieel adviseur kan berekenen wat de netto kosten zijn in jouw situatie.
risico’s van overwaarde opnemen
Hogere maandlasten: een hogere hypotheek betekent hogere maandlasten. Kun je die op de lange termijn dragen, ook als je inkomen daalt?
Onderwaarde: als de huizenprijzen dalen, kun je in een situatie komen waarin je hypotheek hoger is dan de woningwaarde. Dit beperkt je mogelijkheden om te verhuizen.
Restschuld bij verkoop: als je huis minder opbrengt dan je hypotheek, houd je een restschuld over.
Impact op pensioen: een hogere hypotheek op latere leeftijd kan je pensioeninkomen belasten. Zorg dat je hypotheek is afgelost (of flink verlaagd) tegen je pensioen.
wanneer is overwaarde opnemen slim?
Overwaarde opnemen is slim als je het geld investeert in je woning (verbouwen, verduurzamen) of als het onderdeel is van een doordacht financieel plan. Het is minder slim als je het uitgeeft aan consumptie of als je de hogere lasten niet comfortabel kunt dragen.
Twijfel je? Onze hypotheekadviseurs rekenen voor of overwaarde opnemen in jouw situatie verstandig is en welke constructie het beste past.
veelgestelde vragen
hoeveel overwaarde kan ik opnemen?
Dat hangt af van de marktwaarde van je huis, je openstaande hypotheek en je inkomen. De meeste banken financieren maximaal 100% van de woningwaarde. Een hypotheekadviseur kan berekenen hoeveel je kunt opnemen.
is de rente op opgenomen overwaarde aftrekbaar?
Alleen als je het geld besteedt aan de eigen woning (aankoop, verbetering, onderhoud). Gebruik je het voor andere doeleinden, dan is de rente niet aftrekbaar.
kan ik als gepensioneerde overwaarde opnemen?
Ja, via een opeethypotheek (verzilverhypotheek). Je ontvangt periodiek een bedrag uit je overwaarde zonder af te lossen. Bij verkoop van het huis wordt de hypotheek afgelost. Niet alle geldverstrekkers bieden dit product aan.
wat kost het om overwaarde op te nemen?
Reken op hypotheekrente (doorlopend), notariskosten (€ 500-1.000), taxatiekosten (€ 400-700) en advieskosten (€ 2.000-3.500). Eventueel komt er boeterente bij als je je huidige hypotheek openbreekt.
is overwaarde opnemen om te beleggen verstandig?
Dit is risicovol. Je leent tegen je huis om te beleggen — als de beleggingen dalen, heb je een hogere schuld. Het kan in specifieke situaties zinvol zijn, maar alleen met gedegen advies en een lange beleggingshorizon.
persoonlijk advies nodig?
Wil je weten wat de beste opties zijn voor jouw situatie? Onze adviseurs helpen je graag. Plan een gratis kennismakingsgesprek en ontdek wat wij voor je kunnen betekenen.
Liever eerst meer lezen? Bekijk onze pagina over een gratis kennismakingsgesprek.