Om te beginnen is er een te klein aanbod; hoe groot het tekort is is afhankelijk van een aantal criteria maar reken op ruim 300.000 woningen. En dat is gewoon te veel; dan komen er nog nieuwe mensen het land binnen, zeker waar deze kopen (zoals kenniswerkers) zijn ze vaak al gewend aan hoge prijzen in het buitenland.

Aankopen van huizenbeleggers hebben ook niet bepaald een neerwaarts effect, zeker niet vorig jaar toen zij de verhoogde overdrachtsbelasting nog konden ontlopen en daarmee snel beslisten en het aanbod verlaagden)

De stikstofproblematiek helpt ook niet mee: huizen bouwen is nou eenmaal niet echt goed voor het milieu en allerlei regels zorgen voor stroperigheid en soms (zoals in Amsterdam) zelfs voor een bouwstop.

De lage rente (die ook nog eens aftrekbaar is) doet ook een duit in het zakje en de combinatie met allerlei fiscale regels doet de rest. Het vriendelijke initiatief van een lagere overdrachtsbelasting van 2% per januari 2021 voor starters (onder 35 jaar en per april alleen voor huizen onder de vier ton) gaf recent het laatste zetje.

Uiteindelijk heeft corona zelfs hier invloed: mensen hebben minder geld uitgegeven waardoor verhuizen (verbouwen/inrichten etc) betaalbaar werd en de economische vooruitzichten bleken voor grote groepen minder ingrijpend waardoor zij hun vooruitzichten/baanzekerheid hoger inschatten.